Rendre un projet immobilier “bankable” : la checklist qui transforme un dossier en financement

1) Le test de vérité : ton dossier tient en 1 page ?

Si tu n’arrives pas à résumer ton projet en 1 page, tu n’es pas prêt. Cette page doit permettre à un décideur de comprendre quoi, combien, pour qui, avec quels risques.

2) Hypothèses : la finance n’aime pas les “à peu près”

Tes hypothèses doivent être sourcées, explicites et cohérentes entre elles (revenu ↔ capacité ↔ saisonnalité ↔ coûts).

• Sourcées : comparables marché, benchs, offres concurrentes, données locales.
• Explicites : occupation, ADR, prix/m², absorption, inflation, commissions, délais.
• Cohérentes : pas de revenus optimistes avec des coûts “oubliés”.

3) CAPEX : détaillé, phasé, et sécurisable

Un CAPEX bankable = décomposé + phasé + contractualisable : terrain, travaux, FF&E, honoraires, taxes, contingencies, et surtout un calendrier de décaissement réaliste.

4) OPEX : la rentabilité se joue ici

Structure ton OPEX comme un vrai P&L opérationnel : coûts fixes/variables, énergie, RH, maintenance, distribution, marketing. Le “coût de la réalité” (turnover, maintenance, imprévus) doit être visible.

5) KPIs : les 5 indicateurs que tout le monde regarde

• DSCR : capacité à payer la dette
• LTV : niveau de levier acceptable
• Marge opérationnelle : robustesse d’exploitation
• TRI / IRR : logique investisseur
• Sensibilités : impact des chocs (revenu, CAPEX, délai, OPEX)

6) Stress-tests : le passage obligé

Mets au minimum 3 scénarios : base / downside / worst-case crédible. Teste -10% revenus, +10% CAPEX, retards chantier, inflation OPEX, baisse d’occupation/absorption. L’objectif : prouver que le projet survit.

7) Structuration : qui met quoi, quand, et avec quel contrôle ?

Clarifie equity/dette, gouvernance (droits, veto, reporting), et stratégie de sortie (refi, cession, exploitation). Un montage “bankable” sécurise l’exécution — il ne l’improvise pas.

8) La narrative investisseur : le “pourquoi maintenant”

• Pourquoi ce segment ? Pourquoi cette localisation ?
• Pourquoi toi ? Équipe, track record, capacité d’exécution.
• Barrières à l’entrée et upside réaliste (pas un rêve).

9) Data room : la preuve par les documents

Minimum viable data room : foncier/urbanisme, devis/planning/contrats, étude marché, modèle financier versionné, executive summary 1 page, draft term sheet, risques & mitigations.

Conclusion

Un projet finançable n’est pas “le plus beau” : c’est le plus lisible, le plus cohérent, le plus stress-testé. Quand cette base est verrouillée, la discussion change : on ne débat plus “si”, mais “à quelles conditions”.